WÄRMEBRÜCKE

Aufwand und Ertrag einer energetischen Gebäudesanierung am Beispiel eines Musterobjektes

Die Bauthermografie und die Energieberatung ergaben für ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten und 977 m², dass ein Kombination aus neuer Heizungsanlage, Dämmung des Daches, Dämmung der Kellerdecke, einem Wärmedämm-verbundsystem für die Fassade sowie neuen, energetisch hochwertigen Fenstern eine Energieeinsparung von 69,24 % erbringen würde.

Die aktuellen Energiekosten lagen im Schnitt der beiden letzten Jahre bei 13.120,75 Euro, was schon für die aktuellen Energiepreise eine anfängliche energetische Ersparnis von Euro 9.084,81 bedeutet, die sich mit steigenden Energiepreisen vergrößert.

Ein Mieter mit durchschnittlicher Wohnungsgröße wird durch diese Maßnahme im Bereich der Energiekosten um 50,47 Euro im Monat entlastet.

Die Gesamtkosten der geplanten Maßnahmen wurden auf 248.200 Euro kalkuliert.

Der Eigentümer entschied sich für eine Finanzierung der Maßnahme durch ein Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit einer Laufzeit von 20 Jahren bis zur vollständigen Tilgung bei einem Zinssatz von 2,83 %. Die durchschnittliche monatliche Belastung aus dem Darlehen beträgt  1.276,88 Euro (Annuität), bezogen auf eine Wohnung von durchschnittlicher Größe sind das 85,12 Euro.

Das Dach des Objektes war 55 Jahre alt und stark sanierungsbedürftig. Die ohnehin für das Dach anstehenden Kosten für ein komplett neu eingedecktes Dach konnte der Eigentümer durch die geschickte Verbindung der Maßnahme mit einer Dämmung des Daches komplett aus zinsgünstigen KfW-Mitteln finanzieren.

Für die Modernisierung stand ihm darüber hinaus die Möglichkeit offen, die Jahreskaltmieten seiner Mieter um bis zu 11 % der Sanierungskosten zu erhöhen. Zur Ermittlung der tatsächlichen Modernisierungskosten waren hier die Sanierungskosten abzuziehen, die für eine neue Eindeckung des schadhaften Daches ohnehin entstanden wären, i. H. v. 23.000 Euro. Ebenfalls abzuziehen war der durch das Förderdarlehen erlangte Zinsvorteil i. H. v. jährlich 3.378 Euro

Die so ermittelten Sanierungskosten hätten jedoch immer noch eine Mieterhöhung von 21.394 Euro im Jahr bzw. 1.782,83 Euro im Monat ermöglicht, was bedeutet, dass die Mieterhöhung nicht nur vom ersten Tag an die Darlehenskosten vollständig gedeckt, sondern sogar noch zu einem Gewinn in Höhe von Euro 375,54 monatlich geführt hätte.

Hier entschied sich der Vermieter, die Miete lediglich so weit zu erhöhen, dass die Darlehenskosten inkl. Dachreparatur aus dieser Erhöhung vollständig gedeckt waren. Im Ergebnis erhielt er so, ohne einen einzigen Euro Eigenkapital und ohne laufende Kosten, ein neues Dach, dass Ihn ansonsten 23.000 Euro aus eigenen Mitteln gekostet hätte, sowie ein rundum hochwertig wärmegedämmtes Haus, selbstverständlich mit neuem Anstrich und dem neben der Energieeinsparung mit einer erneuerten Gebäudehülle verbundenen Komfort.

Für den Mieter einer durchschnittlichen Wohnung bedeutete dies eine monatliche Mieterhöhung von 93,82 Euro, die er gern gezahlt hat, denn gleichzeitig sank aufgrund der eingesparten Energiekosten seine Nebenkostenvorauszahlung um 50,47 Euro und für die Differenz von 43,53 Euro im Monat erhielt er einen echten Gegenwert; das Haus sah schon äußerlich erheblich besser aus, aber vor allem zählen natürlich die inneren Werte: Das rundum gedämmte Haus heizt sich im Sommer deutlich weniger auf, an heißen Sommertagen, an denen es früher in der Wohnung schon einmal unangenehm warm werden konnte, blieb es nach der Sanierung deutlich kühler. Die neuen Fenster waren nicht nur energetisch von erheblich höherer Qualität, sondern sorgten mit gleichzeitig gestiegenem Schallschutz für mehr Ruhe in der Wohnung. Früher bei mangelnder Lüftung im Winter gelegentlich auftretende Probleme mit Schimmel an den Außenwänden waren vollständig verschwunden. Und auch bei tagsüber reduzierter Heizung war die Wohnung nach abendlicher Rückkehr von der Arbeit nicht ausgekühlt, sondern noch immer angenehm warm. Hinzu kam das gute Gefühl, einen wichtigen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz geleistet zu haben! Und zu guter letzt war für ihn bei ständig steigenden Energiepreisen absehbar, wann er durch diese Maßnahme auch finanziell auf der Gewinnerseite stehen würde.

ANALYSE DER BERATUNGSGESELLSCHAFT

UNSERE VORGEHENSWEISE

Sanierungsaufwand. Dämmung Dach, Außenwände, Kellerdecke, Fenster mit U-Wert ca. < 1,2, Heizung: Brennwert-Technik.

Anteile des Sanierungserfolgs: Dämmung und Fenster ca. 45,0 %, Heizung ca. 25,0 %

Sanierungsaufwand wie neben stehend, Heizung Luft-Premium-Wärmepumpe.

Anteil der Dämmung ca. 45,0 %, Strom der WP noch 55,0 % durch JAZ 4,30 mal Preisrelation Gas/Öl zu Strom 0,17/0,07 = 2,43

Der obige Vorteil ist ein statischer Vorteil, weil er im Moment der Investitionsentscheidung 140,0 T€ beträgt. Der dynamische Vorteil besteht

• entweder in der Verkürzung der Kreditlaufzeit von 20 Jahren auf 11,7 Jahre
• oder in der kapitalisierenden Anlage des geldwerten Vorteils.

• und kommende Energie-Preiserhöhungen schlagen nur zu kleiner 50,0 % durch.